- Quali rischi corre il proprietario che consegna i locali prima dell'atto notarile?
Pubblicato da Giuseppe Sapino in - Compravendita immobili · 9 Novembre 2018
Il contratto preliminare di vendita immobiliere (detto comunemente "compromesso") è disciplinato dall'art.1351 e seguenti del codice civile, che ne prevede la nullità se non è fatto nella stessa forma che è prevista per il definitivo.
Con il preliminare le parti intendono impegnarsi al futuro e definitivo trasferimento della proprietà dell'immobile, che si verificherà tuttavia solo con la stipula dell'atto notarile definitivo.
Al compromesso generalmente il promissario acquirente versa al promittente venditore una caparra confirmatoria, che verrà eventualmente da lui persa se diventa inadempiente e l'altra parte recede dal contratto, o che gli sarà restitutita raddoppiata dal promittente venditore eventualmente inadempiente.
Accade con una certa frequenza che il promissario acquirente chieda di avere in anticipo le chiavi per eseguire lavori edili o comunque per utilizzare i locali: è il cosiddetto "preliminare con effetti anticipati" in cui viene concessa la mera detenzione dei locali al promissario acquirente.
Cosa succede, però, se sorgono conflitti tra le due parti e, per qualsiasi motivo, non si addiviene al rogito definitivo?
il risultato è che il promissario acquirente si trova con la disponibilità delle chiavi e dei locali che, probabilmente, usa per abitarvi o per lavorarvi, senza più versare alcuna somma al promittente venditore.
Quest'ultimo non potrà fare uno sfratto perché non si tratta di una locazione ma di un contratto di vendita inadempiuto, che dovrà trovare soluzione in una lunga e costosa vertenza giudiziaria (previo tentativo di esperimento della proceduta di mediazione obbligatoria), con il rischio nel frattempo di trovarsi l'immobile danneggiato da lavori edili iniziati dal promissario acquirente.
Non metterebbe al riparo da sorprese il promittente venditore neppure la consegna delle chiavi ad un terzo soggetto (notaio, professionista, agente immobiliare, ...) che le custodisca fino al rogito notarile definitivo, consentendo nel frattempo al promissario acquirente di eseguire lavori od operazioni varie; l'occupante potrebbe infatti cambiare le chiavi e tenersi i locali adducendo contestazioni (vere o pretestuose) per avere scoperto vizi dei locali, irregolarità edilizie, ecc. o potrebbe chiedere il risarcimento dei danni subiti.
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