- L'indennità di avviamento nella locazione commerciale
Pubblicato da Giuseppe Sapino in - Locazioni e affitti · 11 Gennaio 2019
Tags: locazioni, commerciali
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Cos’è l’indennità di avviamento e quando è dovuta?
L’art. 34 della legge 392/’78 prevede che se è il locatore a disdettare il contratto di locazione di un immobile a destinazione commerciale, il conduttore ha il diritto ad un'indennità (detta di buona uscita) pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oppure a 21 mensilità per le attività alberghiere.
Detta somma deve essere raddoppiata se l'immobile, entro un anno dalla cessazione del contratto disdettato, venga adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica di quella già esercitata dal conduttore uscente.
A chi spetta l’indennità di avviamento?
Lo scopo dell'indennità è quello di compensare il conduttore per la presunta perdita di avviamento commerciale e clientela che il suo spostamento potrebbe comportare.
L'avviamento spetta ai conduttori che esercitino un'attività commerciale o alberghiera. Il dibattito della giurisprudenza è nato però su cosa si intenda per attività commerciale, nel senso che deve sussistere un diretto contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori.
Certamente il negoziante che abbia come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi ha diritto all'avviamento; al contrario il diritto non compete qualora l'inquilino sia un professionista, al quale ci si rivolge non tanto in quanto il locale in cui esercita è situato in una determinata zona, quanto in base a un rapporto personale di fiducia rispetto alle sue capacità.
Infine sembra sicuro che, qualora l'attività artigianale o di vendita sia esercitata all'ingrosso, verso altri negozianti o verso aziende, l'avviamento non competa.
Restano tuttavia scoperte numerose situazioni di "confine", in cui è difficile identificare se prevalga l'aspetto professionale o quello puramente commerciale e in cui l'ubicazione dei locali può avere un'importanza prevalente
Si veda a tale proposito l'interessante raccolta di sentenze sullo specifico argomento sul sito di Confedilizia .
Quando invece l’indennità di avviamento non è dovuta?
L'indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi:
- risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
- risoluzione del contratto per disdetta del conduttore
- risoluzione del contratto per recesso del conduttore
- risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.
Inoltre non è dovuta per gli esercizi interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/78) .
Dopo avere ricevuto la disdetta, il conduttore può decidere di far cessare il rapporto di locazione anche prima della scadenza contrattuale?
Il fatto che il locatore comunichi di non voler rinnovare il contratto alla scadenza non comporta però automaticamente il diritto del conduttore di decidere, unilateralmente, di far cessare il rapporto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, smettendo così di pagare il canone e sottraendosi alle proprie obbligazioni, salvo che questo avvenga con il consenso del locatore.
Egli dovrà invece pagare il canone fino alla scadenza (o fino alla data anteriore in cui il locatore accetti la restituzione dei locali), e solo a quella data maturerà il suo diritto alla corresponsione da parte del locatore dell'indennità per la perdita dell'avviamento.
E nel caso di sfratto per morosità?
Se il locatore promuove un giudizio di sfratto per morosità ed ottiene la risoluzione del rapporto perché il conduttore ha smesso di pagare, questi non avrà più alcun diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento alla scadenza, poiché il contratto si sarà risolto a causa di una condotta a lui addebitabile (Cassazione, sent. 29.08.2011, n.17681)
Deducibilità fiscale dell’indennità
L'indennità di avviamento è comunque deducibile dai redditi del proprietario (art. 10, comma 1, lettera h) del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 22/12/1986, n. 917).
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