- Miglioramenti ed addizioni fatti dall’inquilino, quale indennizzo?

Se sei un proprietario che concede in locazione la casa ad un inquilino, ti è certamente capitato che, al termine del contratto, ti venga richiesto di indennizzare il costo dei miglioramenti e delle addizioni che il conduttore ha eseguito nel periodo di locazione.

Ma quali costi sei davvero tenuto a rimborsare ?

Innanzitutto dobbiamo distinguere bene la differenza tra “miglioramenti” ed “addizioni”.

I miglioramenti sono opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, determinano un aumento di valore dell’immobile locato, aumentandone in modo duraturo la facoltà di godimento, la produttività e la redditività, senza che gli interventi migliorativi presentino una propria individualità rispetto ai locali a cui vengono incorporati.   Ad esempio: il conduttore ha pagato il rifacimento di una parte degli impianti, od ha fatto eseguire lavori di risanamento dei muri, ecc.

Le addizioni, invece, costituiscono incrementi quantitativi dell’immobile locato che prima non esistevano. Ad esempio: il condizionatore, le inferriate alle finestre, ecc.

Gli articoli 1592 e 1598 cod.civ. prevedono due distinte discipline per valutare l’eventuale indennità dovuta dal locatore al conduttore:

-          Se si tratta di un’addizione che sia separabile senza recare danno ai locali, il conduttore potrà rimuoverla dai locali affittati prima di restituirli, salvo che il proprietario non preferisca tenerla e versare al conduttore l’indennità.  

-          Se invece le addizioni non sono separabili o se si tratta di miglioramenti, l’indennità è dovuta solo se vi è stato il preventivo consenso del proprietario.

L’indennità dovuta corrisponde alla minore somma tra l’importo della spesa fatta a suo tempo dall’inquilino ed il valore dell’addizione/miglioramento al momento della riconsegna (che generalmente è inferiore per via del deprezzamento in conseguenza dell’uso).

Riepilogando:

MIGLIORAMENTI: non spetta indennità al conduttore, salvo che vi sia il preventivo consenso del locatore

ADDIZIONI: diritto del conduttore di rimuoverle se sono rimovibili senza recare danno all’immobile locato e salva la volontà del locatore di trattenerle per se, corrispondendo in questo caso l’indennità

ADDIZIONI NON RIMOVIBILI: se costituiscono miglioramento e vi è stato consenso del locatore riconoscono il diritto all’indennità per il conduttore;  se invece costituiscono miglioramento ma non furono autorizzate, vengono trattenute dal locatore senza pagare alcuna indennità

Come l’inquilino può dimostrare di avere a suo tempo ottenuto il consenso del proprietario ?

Il consenso del proprietario, previsto dall’art. 1592 cod.civ. non può desumersi da una semplice tolleranza del locatore, ma deve consistere in una chiara ed inequivocabile manifestazione di volontà volta ad approvare i miglioramenti e le addizioni non separabili fatte dal conduttore.

Non basta che il locatore sappia dell’esistenza del miglioramento,  ma deve avere espressamente manifestato la sua volontà di tenere indenne il suo inquilino dalle spese sostenute.