La locazione di un box (o posto auto) è svincolata dalle norme inderogabili della legge 431/1998 (in materia di locazioni abitative) e della legge 392/1978 (in materia di locazioni a uso diverso).
Per la locazione di box – salvo ricorso a forme di contratto atipiche (per esempio al cosiddetto "contratto di parcheggio") – si deve fare riferimento agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile, con la conseguenza che la durata, il canone e il regime di ripartizione delle spese sono liberamente determinabili dai contraenti, che hanno dunque la facoltà di determinarne come credono la durata del rapporto nonché la situazione che verrà a determinarsi alla sua scadenza.
L’ipotesi più frequente è stabilire che, se non disdettato con un minimo preavviso da una delle parti, il rapporto si rinnova alle stesse condizioni per un ugual periodo di tempo. Nulla esclude che si possa anche pattuire un rinnovo con un aumento del canone, secondo una misura previamente concordata fra le parti, ricordando che il codice civile non dispone nulla circa l'entità del canone.
Cosa accade, invece, se il contratto non regolamenta esaustivamente il rapporto di durata?
- Quando la durata è pattuita nel contratto, quest’ultimo cessa alla scadenza senza necessità di disdetta (art.1596, comma 1, c.c.). Tuttavia, se il conduttore viene lasciato nella detenzione dell’immobile, il rapporto prosegue alle medesime condizioni, ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.). Di conseguenza, quest’ultimo potrà essere poi fatto cessare previa disdetta, da comunicarsi in un tempo ritenuto consono dagli usi (art.1596 c.c.).
- Quando invece la durata non è stata stabilita nel contratto, interviene l’art.1574 c.c. a disciplinarla, fissandola in un anno. Al decorrere della scadenza così determinata, però, il contratto non cesserà automaticamente, a meno che le parti non abbiano provveduto a darvi preventiva disdetta (art.1596, comma 2, c.c.). Qualora il rapporto prosegua, ciò avverrà alle medesime condizioni, ma per una durata indeterminata (art.1597, comma 1 e 2, c.c.), e dunque sino a quando non verrà fatto cessare da uno dei contraenti inviando la disdetta con un congruo preavviso (art.1596, comma 2, c.c.).
Attenzione però a queste due eccezioni:
1) Quanto sopra detto è riferito al caso di box auto dove non sussiste un vincolo di pertinenzialità con un immobile adibito ad abitazione. La pertinenzialità può derivare sia da disposizioni legislative (ad esempio dalla cosiddetta Legge Tugnoli) sia dall'effettivo utilizzo del box (ad esempio: il conduttore affitta il nuovo box per adibirlo al servizio diretto di un appartamento che forma oggetto di un contratto a parte).
Diventa perrtanto molto importante che il testo del contratto evidenzi chiaramente, con un'apposita dichiarazione dei contraenti, la volontà di non creare il vincolo di pertinenzialità.
Qualora invece il comportamento tenuto dai contraenti sia interpretabile come diretto alla costituzione del rapporto di pertinenzialità, l'affitto del box rientra nella disciplina delle locazioni residenziali (legge 431/1998) ed anche la duratadel rapporto di locazione per il box diventa quella del contratto inerente l’alloggio.
2) L’impiego del box da parte del conduttore non deve essere ricollegabile all’esercizio di una delle attività contemplate dall'art.27 della legge 392/78, nel qual caso la durata è di “6+6” anni (ovvero “9+9”, se la locazione è ricollegabile all’esercizio di un’attività alberghiera o teatrale).
Vale a dire che se un box auto viene locato da un artigiano per essere utilizzato come deposito di materiale, e ciò venga esplicitato nel contratto, scatta la durata minima di sei anni.
Questo si verifica anche in mancanza di un rapporto pertinenziale o di diretto servizio dell’immobile locato con quello in cui l’artigiano svolge la propria attività. E' sufficiente infatti la presenza di un collegamento funzionale di detto deposito con una delle attività contemplate nell’art.27 della legge 392/78 (Cassazione, 3 gennaio 1991, n.89; 5 agosto 2002, n.11701), che può derivare non solo dalle originarie clausole contrattuali, ma anche da un’iniziativa unilaterale del conduttore accompagnata da una protratta tolleranza del locatore, tale da configurare gli estremi individuati dall’art.80 della legge 392/78 .
Anche nell’ipotesi appena illustrata, dunque, è sostanziale che venga chiaramente definito nel contratto il tipo di utilizzo cui è adibito il box auto.
SAPINO geom. Giuseppe
Iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 1810
Dal 1983 opera nel campo dell’edilizia in qualità di progettista di edifici residenziali, produttivi ed agricoli, di direttore dei lavori, di coordinatore della sicurezza (dal 1998) e di consulente alle imprese ed ai privati. Si occupa inoltre di gestione immobiliare e di consulenza per compravendite e locazioni.