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- APE e contratti di locazione: attenzione ai rinnovi taciti!

Giuseppe Sapino — Sat, 05 Jul 2025 08:06:00 GMT

APE e Contratti di Locazione: Attenzione ai Rinnovi Taciti!

Hai un immobile in affitto o stai pensando di affittarne uno? Se sì, questo post ti interessa molto.

Ci sono importanti novità sull'Attestato di Prestazione Energetica (APE) e su come influisce sui contratti di locazione, specialmente in caso di rinnovo.

Fino a poco tempo fa, c'era un po' di incertezza, ma ora il Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica ha fatto chiarezza con un interpello (il n. 30213/2025): in caso di rinnovo tacito di un contratto di locazione, l'APE scaduto deve essere rifatto.

Perché è così importante?

Semplicemente, non è più possibile "aggirare" gli obblighi legati all'APE. Questa decisione è in linea anche con la nuova Direttiva Case Green, che spinge sempre di più verso una maggiore consapevolezza energetica degli immobili.

L'APE, lo ricordiamo, è un documento obbligatorio e i suoi estremi devono sempre essere inseriti in ogni contratto di affitto. L'inquilino deve inoltre dichiarare di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione relativa.

Anche se per le locazioni di singole unità immobiliari non è obbligatorio allegare fisicamente l'APE al contratto (a differenza delle vendite), la sua validità e il suo aggiornamento sono fondamentali. L'APE ha una durata di dieci anni, ma deve essere aggiornato prima in caso di lavori di ristrutturazione importanti che ne modificano la prestazione energetica.

Rinnovo Tacito = Nuova Locazione

Il Ministero ha specificato che il rinnovo tacito di un contratto di locazione è considerato a tutti gli effetti una "nuova locazione", proprio come previsto dall'articolo 1597 del Codice Civile. Questo significa che, al momento del rinnovo, se l'APE è scaduto, è obbligatorio rinnovarlo.

Ignorare questa normativa potrebbe portare a sanzioni e complicazioni. Quindi, se sei un proprietario di casa o un agente immobiliare, tieni bene a mente questa importante novità per essere sempre in regola!

- Per ristrutturare casa è meglio affidarsi ad un'impresa "chiavi in mano" o a diversi artigiani?

Giuseppe Sapino — Sat, 07 Sep 2024 09:22:00 GMT

Se stai pensando di ristrutturare casa, probabilmente ti stai chiedendo se affidare l’intero lavoro a un’unica impresa che ti consegni l'opera "chiavi in mano" o se gestire personalmente diversi artigiani specializzati.

Entrambe le soluzioni hanno i loro vantaggi e svantaggi, e la scelta dipende dalle tue esigenze, dal tempo a disposizione e dalle tue competenze nella gestione dei lavori.

Affidare tutto a un'unica impresa

Se scegli questa soluzione avrai questi vantaggi:

Preventivo chiaro: Un unico preventivo che include tutti i costi, evitando sorprese in corso d'opera.
Coordinazione centralizzata: Un'unica impresa si occuperà di coordinare tutti i lavori, inclusi muratori, elettricisti, idraulici e altri specialisti. Questo riduce il rischio di errori dovuti a una scarsa comunicazione tra diversi professionisti.
Tempi e scadenze: Affidandoti a un’unica impresa, avrai un interlocutore unico per il rispetto dei tempi di consegna. Le imprese generali tendono ad avere un piano ben definito e possono garantire una migliore gestione delle tempistiche.
Garanzia e responsabilità: Una sola impresa è responsabile del risultato finale, il che facilita la gestione di eventuali problemi o difetti che possono emergere durante o dopo i lavori.

D'altro canto potresi avere questi svantaggi:

Costi più elevati: Rivolgersi a un’unica impresa può essere più costoso rispetto alla gestione autonoma di diversi artigiani, poiché l’impresa caricherà un margine sul lavoro di ciascuno specialista.
Minore flessibilità: Potresti avere meno controllo sui dettagli del lavoro e sui lavoratori scelti, poiché sarà l’impresa a selezionare gli artigiani. Questo potrebbe comportare anche una minore qualità dei lavori
Rischio di standardizzazione: Alcune imprese tendono a standardizzare soluzioni e materiali per ottimizzare i costi, riducendo la possibilità di personalizzazione.

Scegliere e coordinare personalmente gli artigiani

Gli aspetti più vantaggiosi di questa soluzione sono:

Maggior controllo: Gestendo tu direttamente i vari artigiani, puoi scegliere i lavoratori che ritieni migliori per ciascuna mansione, personalizzando al massimo ogni fase della ristrutturazione. Sarai tu a scgliere il muratore, l'idraulico, l'elettricista, il pavimentista, ecc. che ti da più fiducia, con un migliore controllo della qualità dei lavori.
Risparmio sui costi: Senza un intermediario (l’impresa generale), potresti riuscire a negoziare prezzi più vantaggiosi contattando direttamente gli artigiani senza margini aggiuntivi.
Flessibilità nelle decisioni: Hai la libertà di cambiare piano, materiali o artigiani durante il lavoro, a seconda delle necessità e delle opportunità che si presentano.

Devi però tener conto anche di questi svantaggi:

Coordinazione complessa: Dovrai occuparti della gestione di più ditte, con il rischio di problemi di tempistica, sovrapposizioni o ritardi. Inoltre, dovrai garantire che il lavoro di un artigiano non intralci quello degli altri.
Maggiore impegno di tempo: Seguire personalmente tutti gli aspetti della ristrutturazione richiede un impegno significativo in termini di tempo e capacità organizzative.
Rischi di responsabilità: In caso di errori o lavori mal eseguiti, potrebbe essere difficile individuare chi è responsabile, e gestire eventuali difetti potrebbe richiedere tempo e risorse aggiuntive.

Affidati ad un professionista esperto

In entrambi i casi, è fondamentale affidarsi a un progettista esperto, per la fase di progettazione e di direzione dei lavori.

Il professionista non solo si occuperà di tradurre le tue idee in un piano dettagliato e realizzabile, ma avrà anche il compito di:

Progettare: Realizza i disegni tecnici necessari per l'ottenimento dei permessi edilizi e per una corretta esecuzione dei lavori.
Gestire la parte burocratica: richiederà e presenterà al Comune le necessarie pratiche edilizie per l'autorizzazione dei lavori
Tutelare i tuoi interessi: Ti assiste nella scelta dei materiali e degli artigiani, garantendo la qualità dei lavori e il rispetto del budget

Verificare la fattibilità dei lavori: Valutare l’integrità strutturale e suggerire le migliori soluzioni tecniche.
Ottimizzare il budget: Aiutarti a scegliere i materiali e le soluzioni più adatte, bilanciando qualità e costi.
Coordinare i lavori: Nel caso di più artigiani, il progettista può occuparsi di supervisionare il loro operato e gestire il calendario delle varie fasi della ristrutturazione.

La sicurezza in cantiere

La sicurezza in cantiere è un aspetto cruciale. Sia che tu scelga un'impresa o gestisca direttamente gli artigiani, è fondamentale:

Informarsi sulle normative: Informati sulle norme di sicurezza vigenti e sulle procedure da seguire.
Verificare le qualifiche degli operatori: Assicurati che gli artigiani siano in possesso delle qualifiche necessarie e dispongano di tutta l'attrezzatura di sicurezza.
Controllare il cantiere: Effettua regolari controlli per verificare che le misure di sicurezza siano rispettate.
Nominare il coordinatore della sicurezza: Ricordati che è il committente a dover nominare un coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione. Questa figura è cruciale per garantire che il cantiere operi nel rispetto delle normative sulla sicurezza, per prevenire incidenti durante i lavori e per evitarti sanzioni da parte degli organi ispettivi

In conclusione

La scelta tra affidarsi a un’unica impresa o gestire personalmente i singoli artigiani dipende molto dalle tue disponibilità di tempo, risorse e competenze.
In ogni caso, un progettista esperto ti aiuterà a evitare errori costosi e a garantire la sicurezza del cantiere, elementi imprescindibili per il successo della tua ristrutturazione.

Tieni conto ancora di questi consigli:

Richiedi più preventivi: Confronta le offerte di diverse imprese o artigiani.
Leggi attentamente i contratti: Assicurati di capire ogni clausola prima di firmare.
Visita altri cantieri: Chiedi di poter visitare lavori già eseguiti dall'impresa o dagli artigiani che hai selezionato.
Chiedi consiglio a persone di tua fiducia: Parlane con amici, parenti o conoscenti che hanno già effettuato una ristrutturazione.

- Fa la scelta intelligente: non acquistare un'abitazione troppo grande per le tue esigenze

Giuseppe Sapino — Tue, 03 Sep 2024 16:06:00 GMT

Quando si tratta di acquistare una nuova casa, è facile lasciarsi sedurre da vecchi fabbricati di grandi dimensioni, magari con un prezzo iniziale allettante e un fascino rustico che ci fa sognare. Questi immobili spesso ci conquistano con il loro numero elevato di camere, locali di pertinenza come cantine e magazzini, e ampie aree scoperte per cortili, giardini e orti. Tutto questo suona come una favola, vero? Ma è qui che dobbiamo fermarci un attimo e riflettere seriamente.

Immagina di acquistare una di queste grandi proprietà. All'inizio, potrebbe sembrare un affare: tanto spazio per tutta la famiglia, magari un bel giardino dove far giocare i bambini o organizzare cene all'aperto con gli amici. Ma, dopo l’entusiasmo iniziale, arriva il momento di rimboccarsi le maniche e affrontare la realtà.

Le grandi superfici richiedono una grande quantità di lavoro e, soprattutto, di denaro per essere ristrutturate. E la verità è che molte di queste aree extra, che ci sembravano così affascinanti al momento dell'acquisto, finiranno per essere utilizzate pochissimo. Cantine, soffitte, magazzini: quante volte abbiamo visto questi spazi trasformarsi in luoghi dove accumulare cose che non usiamo mai? E il bel giardino che avevamo immaginato? Beh, non è sempre facile mantenerlo curato come vorremmo, soprattutto se il tempo è poco.

Invece di cadere nella trappola del “più grande è meglio”, è importante fare una scelta più razionale e, soprattutto, su misura per le reali esigenze della tua famiglia.

Pensaci: quante stanze ti servono davvero? Quanto tempo hai per prenderti cura di un grande giardino? Quali sono le aree della casa che userai ogni giorno?

Concentrati su ciò che ti è veramente utile. Spesso una casa più piccola, ma ben progettata e adatta alle tue esigenze, può offrire una qualità di vita superiore rispetto a un immobile enorme ma scomodo e difficile da gestire. E poi, risparmiando denaro sulla ristrutturazione di spazi inutili, potrai investire in soluzioni di qualità per le aree della casa che contano davvero: una cucina ben attrezzata, un soggiorno confortevole, bagni moderni e funzionali.

Se invece preferisci costruire una casa nuova, hai la possibilità di creare qualcosa che rispecchi esattamente i tuoi gusti e le tue necessità. Non c'è niente di più gratificante che vivere in una casa che è stata progettata su misura per la tua famiglia, senza compromessi, e che ti permetta di utilizzare ogni metro quadro in modo intelligente.

In conclusione, ricordati che l’acquisto di una casa è una delle scelte più importanti della vita. Falla con il cuore, certo, ma anche con la testa. Punta su un’abitazione che sia la giusta misura per te e la tua famiglia, in modo da spendere il tuo denaro in maniera razionale ed evitare rimpianti futuri. Una casa più piccola ma ben pensata può offrirti una vita più semplice, felice e sostenibile.

- La scelta del contratto di locazione. Contratti transitori

Giuseppe Sapino — Tue, 27 Aug 2024 09:00:00 GMT

Esistono più tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo che fanno riferimento alla legge 431/1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, ricordando che l’articolo 13 della legge sanziona di nullità i patti ad essa contrari.

Dopo avere esaminato in precedenti articoli le principali caratteristiche dei contratti a canone libero e dei contratti a canone concordato, in questo articolo trattiamo quelle dei contratti transitori.

Fra i contratti a uso abitativo che negli ultimi anni stanno riscuotendo particolare successo figurano i cosiddetti “contratti transitori”, che sono caratterizzati da una durata che non può essere superiore a 18 mesi.

A differenza dei contratti a canone libero od a canone concordato, una volta scaduti i contratti transitori si intendono conclusi e non si rinnovano automaticamente.

Se le parti sono ancora d'accordo, è necessario stipulare un nuovo contratto, purché di durata massima di ulteriori 18 mesi.

Condizione necessaria per stipulare questo tipo di accordo è che il locatore o il conduttore abbiano delle esigenze documentate (e allegate al contratto) che ne giustifichino il carattere transitorio.
L’articolo 2, comma 4, del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 17 gennaio 2017 dispone infatti che tali contratti <<(…) devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto>>.

Dal punto di vista del proprietario rientrano tra le esigenze transitorie: il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero, l’attesa della licenza da parte del Comune per la ristrutturazione (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile.

Per il conduttore rientrano invece le motivazioni per: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un rapporto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza, l’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica; l’acquisto di un immobile che si renda disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato.

Possono essere previste, con l’assistenza delle associazioni, anche esigenze più specifiche e personalizzate.

Qualora non siano specificate le ragioni della transitorietà o le stesse vengano meno, il contratto si trasforma automaticamente in un contratto ordinario con durata di 4 + 4 anni.

Il contratto transitorio, oltre a non prevedere il rinnovo, non prevede neppure la risoluzione anticipata da parte del locatore. L’inquilino può recedere solo per “gravi motivi” e comunque con un preavviso di almeno 3 mesi, da recapitare al proprietario con lettera raccomandata.

Questo tipo di contratto, infine, prevede il canone concordato (salvo che per i contratti di durata inferiore ad un mese) e quindi frutto di accordi territoriali in tutti i Comuni con più di 10 mila abitanti. Nei centri con meno di 10 mila abitanti, invece, l’importo del canone è deciso liberamente dalle parti.

- La scelta del contratto di locazione. Canone concordato

Giuseppe Sapino — Tue, 27 Aug 2024 08:06:00 GMT

Dopo avere esaminato in un precedente articolo le principali caratteristiche dei contratti a canone libero, in questo articolo trattiamo quelle dei contratti a canone concordato.

Prossimamente esamineremo anche i contratti transitori.

L’articolo 2 al comma 3 della legge 431/1998 spiega come funziona il contratto d’affitto a canone concordato e quali sono i requisiti generali.

Le locazioni a canone concordato (vedasi anche la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 31/E del 2018), richiedono l’attestazione delle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini, in base a quanto definito negli Accordi locali.

Il contratto a canone concordato ha la durata di 3 anni, con rinnovo automatico alla scadenza di altri 2 anni.

A seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo a nuove condizioni della locazione, oppure la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni per un ulteriore biennio.

La caratteristica di questo contratto è che, nei comuni ad alta tensione abitativa, l’importo del canone non è libero, ma è calcolato sulla base di accordi che coinvolgono le associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini.

Fra i parametri che determinano il canone mensile figurano l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile locato.

Se l’immobile locato è utilizzato come abitazione principale, il conduttore che sceglie il contratto a canone concordato può anche usufruire di una detrazione d’imposta che varia a seconda del reddito.

Anche il locatore ha dei vantaggi fiscali, perché può beneficiare della riduzione sulla base imponibile Irpef, di uno sconto sull’imposta di registro e, se opta per la cedolare secca, di una riduzione dell’aliquota dal 21 al 10 per cento.

Inoltre è prevista una riduzione dell’Imu, salvo più favorevole delibera comunale.

- La scelta del contratto di locazione. Canone libero

Giuseppe Sapino — Tue, 27 Aug 2024 07:27:00 GMT

In questo articolo esaminiamo le principali caratteristiche dei contratti a canone libero.

Prossimamente esamineremo i contratti a canone concordato ed i contratti transitori.

Nel contratto a canone libero il locatore ed il conduttore sono liberi di accordarsi sull’importo del canone mensile.

La durata è di almeno 4 anni, con rinnovo automatico di pari durata.

Alla prima scadenza, con un anticipo di almeno 6 mesi e l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, solo il locatore ha la facoltà di disdire l’accordo, motivando la scelta con una delle opzioni previste dalla legge 431/98.

Possiamo annoverare tra i gravi motivi la perdita del posto di lavoro dell'inquilino, il suo trasferimento in altro luogo lavorativo, problemi familiari che lo obbligano al trasferimento, problemi strutturali dell'immobile.

Le parti hanno però la facoltà di stabilire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, purché comunichi al locatore la propria volontà di recedere almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, mediante lettera raccomandata.

Terminati gli 8 anni (4+4) le parti possono attivare la procedura per il rinnovo (prevedendo nuove condizioni) o per la rinuncia al rinnovo, inviando anche in questo caso una lettera raccomandata A.R. con un anticipo di almeno 6 mesi dalla scadenza.

La parte interpellata deve rispondere (sempre con lettera raccomandata) entro 60 giorni dal ricevimento della missiva. In assenza di comunicazioni il contratto si intende scaduto.

Se invece non viene attivata la procedura sopra descritta, il contratto si rinnova automaticamente per un nuovo periodo di 4+4 anni alle stesse condizioni di quello in scadenza.

- I costi di riparazione del tetto si dividono per millesimi

Giuseppe Sapino — Mon, 26 Aug 2024 16:10:00 GMT

La Cassazione, con sentenza 18045 del 28 agosto 2020, ha chiarito che

“i tetti” (salvo quelli che siano per titolo negoziale di proprietà esclusiva) rientrano, per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della pima parte dell’articolo 1123 del codice civile, non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa, ovvero al godimento solo di alcuni condòmini non di altri, di cui all’articolo 1123 commi 2 e 3 del Codice civile.

La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come appunto il tetto o la facciata, che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire i maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio”.

E’ stato quindi chiaramente ribadito ancora una volta un concetto apparentemente chiaro ed inequivocabile che, tuttavia, continua a dare origine ad irragionevoli contenziosi condominiali.

- Come registrare il contratto di locazione

Giuseppe Sapino — Sat, 20 Jul 2024 09:34:00 GMT

Le indicazioni di come si registra un contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate fornite dal sito di Idealista

clicca qui

- Perché devi pagare l’agenzia immobiliare a percentuale e non con un importo fisso

Giuseppe Sapino — Sat, 20 Jul 2024 08:37:00 GMT

Hai deciso di vendere la tua casa e ti sei rivolto ad un’agenzia immobiliare.

Avete chiarito tutti gli aspetti dell’incarico, avete stabilito un prezzo di richiesta ed ora hai fatto la fatidica domanda: “ qual è la vostra provvigione per la vendita? ”

La maggior parte delle agenzie immobiliari adotta un sistema basato su una percentuale del prezzo di vendita o di acquisto dell'immobile.

Ad esempio, se con l’agenzia pattuisci una provvigione del 3% e la casa viene venduta per 200.000 euro, la provvigione sarà di 6.000 euro, mentre se la casa fosse stata venduta per 250.000 euro la provvigione sarebbe stata di 7.500 euro.

Se pattuirai invece una percentuale del 4%, gli importi varieranno rispettivamente a 8.000 euro (sul prezzo di 200.000 euro) ed a 10.000 euro (sul prezzo di 250.000 euro) , e così via.

Al contrario, un’altra agenzia ti chiederà di essere retribuita con un importo fisso, che quasi sempre è di 9.000 euro ma può variare in funzione del valore dell’immobile, della presunta facilità e velocità di vendita o di altri aspetti.

Questo importo rimarrà fisso e non varierà indipendentemente dal prezzo che verrà realizzato.

Secondo te, le due agenzie hanno il medesimo interesse nei confronti delle tue aspettative di vendita?

La prima agenzia avrà interesse a realizzare il prezzo più alto possibile, poiché il suo guadagno è proporzionato al prezzo di vendita. Dovrà però trovare un giusto equilibrio per non mandare il prezzo “fuori mercato” e perdere l’interesse del potenziale acquirente, allungando i tempi.

In base alle offerte d’acquisto che avrà ricevuto e della sua conoscenza del mercato, egli potrà proporti nel tempo di accettare una piccola riduzione del prezzo richiesto, ma lo farà malvolentieri perché così vedrà ridursi anche l’importo della sua provvigione.

Questo ovviamente non vale per immobili di valore modesto, in genere fino a 100.000 euro, per i quali qualsiasi agenzia ti chiede comunque un importo minimo fisso che si aggira intorno ai 3.000 euro.

La seconda agenzia, alla quale tu avrai garantito in ogni caso la somma fissa delle provvigione, avrà come aspirazione principale quella vendere il più in fretta possibile la tua casa a qualsiasi prezzo.

Che la tua casa venga venduta a 100 od a 200 a lui non interessa, perché il suo guadagno non cambia.

Ecco che allora, dopo poche settimane, ti chiamerà e ti farà una filippica sul prezzo troppo alto, sulla quantità di potenziali acquirenti che sono pronti a farsi avanti se soltanto tu deciderai di abbassare la tua richiesta, ecc.

Nel frattempo, di fronte ad un eventuale persona interessata all’acquisto ma (ovviamente) desiderosa di trattare al ribasso, egli consiglierà di sottoscrivere una proposta ad un prezzo inferiore a quello richiesto, rassicurandola che avrebbe fatto lui tutto il possibile per farla accettare dall’acquirente.

Inizierà pertanto ad insistere con te venditore per farti accettare la proposta al ribasso, soprattutto se vedrà in te una figura dal carattere non particolarmente decisa.

A questo punto l’agente immobiliare non è più un mediatore che rispetta gli interessi di entrambe le parti, ma è diventato soltanto una figura che vuole concludere la vendita il più presto possibile, a qualsiasi prezzo, per portare a casa prima possibile i suoi fatidici 9.000 euro.

E’ vero che tu hai firmato un mandato di vendita ad un prezzo ben stabilito e puoi sempre rifiutare una proposta inferiore, fosse ben di un solo euro.

Tuttavia ti sei impegnato con l’agenzia a mantenere l’incarico per parecchi mesi e sarai vincolato alle iniziative dell’agenzia e non potrai vendere liberamente a tua scelta fino alla scadenza del mandato.

In definitiva:

- se preferisci le certezze e magari hai un immobile di alto valore per il quale sei fortemente convinto che il prezzo che chiedi sarà effettivamente realizzabile in tempi normali (non basta il tuo desiderio, me deve essere effettivamente il prezzo di mercato) e, soprattutto, se sei pronto a tenere duro alle continue richieste di ribassare il prezzo, allora potrai accettare anche una provvigione fissa;

- se invece vuoi assicurarti che l'agenzia lavori al massimo per ottenere il miglior prezzo, una percentuale è la scelta migliore senza alcun dubbio.

- Perché costruirti una casa nuova può essere più conveniente che acquistare e ristrutturare una vecchia?

Giuseppe Sapino — Fri, 19 Jul 2024 15:53:00 GMT

Quando si tratta di scegliere tra costruire una casa nuova e acquistare una vecchia per poi ristrutturarla, molti propendono per l’acquisto e ristrutturazione, magari perché sono attratti dal fascino e dal carattere delle abitazioni storiche, ma soprattutto perché sono convinti che sfruttando e le detrazioni fiscali che le attuali norme prevedono per gli interventi di recupero edilizio otterranno lo stesso risultato con una minor spesa.

Ma è proprio così?

Parliamo di contenimento dei costi energetici.

Ci sono numerosi vantaggi che rendono la costruzione di una nuova casa una scelta più conveniente e strategica, specialmente alla luce dell’incombere di sempre più stringenti normative in materia di risparmio energetico e sicurezza alle quali andremo incontro nei prossimi anni.

Le normative attuali in Italia richiedono standard elevati per quanto riguarda l'efficienza energetica delle nuove costruzioni.

Le case nuove sono progettate e sviluppate con tecnologie avanzate che riducono significativamente i consumi energetici.

Materiali isolanti di ultima generazione, finestre a triplo vetro, impianti di riscaldamento e raffrescamento ad alta efficienza e l'uso di fonti rinnovabili come i pannelli solari fotovoltaici e termici, sono solo alcune delle caratteristiche che una casa nuova può offrire.

Una casa vecchia, invece, spesso richiede costosi interventi di ristrutturazione per raggiungere gli standard energetici delle nuove costruzioni, ed a volte per vari motivi questi adeguamenti questi adeguamenti non sono neppure realizzabili.

Gli isolamenti termici e acustici devono essere migliorati, gli impianti devono essere sostituiti o aggiornati, e può essere necessario installare ex novo sistemi per l'energia rinnovabile.

Questi interventi non solo comportano costi elevati, ma possono anche essere molto invasivi e richiedere tempi lunghi.

Un altro aspetto importante è la sicurezza sismica

L'Italia è un paese a rischio sismico, e le normative antisismiche sono diventate sempre più stringenti nel corso degli anni. Le nuove costruzioni devono rispettare rigidi criteri di sicurezza sismica, garantendo una resistenza superiore in caso di terremoto. Questo significa fondazioni più solide, strutture portanti progettate per assorbire e dissipare l'energia sismica, e materiali di costruzione di alta qualità.

Le case vecchie, specialmente quelle costruite prima dell'introduzione delle moderne normative antisismiche, possono presentare gravi carenze strutturali.

Adeguare una casa esistente ai requisiti sismici attuali può essere estremamente costoso e tecnicamente complesso. Interventi strutturali significativi, come il rinforzo delle fondamenta e delle pareti portanti, possono essere necessari per migliorare la sicurezza, aumentando notevolmente i costi di sicurezza.

In conclusione:

Costruire una casa nuova offre vantaggi significativi in termini di risparmio energetico, sicurezza sismica e personalizzazione, ma può sembrare inizialmente più costoso rispetto all'acquisto di una casa vecchia.

Tuttavia, quando si dovranno i costi di ristrutturazione per adeguare una vecchia abitazione agli standard moderni, la bilancia può pendere a favore della nuova costruzione.

Nonostante l'apparente risparmio iniziale nell'acquisto di una casa vecchia, i costi e i tempi di ristrutturazione per adeguarla agli standard moderni possono rendere questa opzione meno conveniente nel lungo termine.

Inoltre, anche se il governo italiano offre ancora incentivi fiscali e agevolazioni per le ristrutturazioni finalizzate al miglioramento energetico e sismico, dal prossimo anno le percentuali di detrazione fiscale diminuiranno, rendendo meno conveniente il recupero dei vecchi fabbricati rispetto al passato.

Costruendola dal nuovo potrai inoltre dimensionare e personalizzare casa tua secondo le tue precise esigenze, evitando magari di acquistare (e di pagare la ristrutturazione) di camere o spazi per magazzini, tavernette, ecc. di modesta utilità, o di ricavare quella cameretta in più su misura per te.

Considerando anche questi fattori, la costruzione di una casa nuova si rivela una scelta strategica e conveniente, garantendo comfort, sicurezza e un valore aggiunto duraturo nel tempo.

- Perché non devi mai firmare l’offerta di acquisto di un immobile senza averne prima accertato la conformità edilizia, urbanistica e catastale

Giuseppe Sapino — Mon, 08 Jul 2024 15:17:00 GMT

Sono lieto che tu stia considerando l'acquisto di una casa! L’hai vista, ci sei tornato con il muratore o con l’amico fidato, ti piace, anche il prezzo in fondo è ragionevole e sei sicuro di aver trovato l’immobile che fa al caso tuo.

Ora l’agente immobiliare ti fa pressione per farti firmare al più presto l’offerta di acquisto, perché (non si sa mai) potrebbe inserirsi qualcun altro nella trattativa e farti perdere l’affare, ma soprattutto perché vuole incassare quanto prima la sua provvigione.

Ti rimane però un ulteriore FONDAMENTALE passo da compiere, che non devi assolutamente sottovalutare perché può metterti al riparo da gravi conseguenze: devi verificare attentamente la regolarità edilizia, urbanistica e catastale della proprietà.

Ti consiglio di affidarti a un tecnico qualificato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che possa assisterti in queste verifiche e garantire che tutto sia in ordine prima di procedere con l'acquisto.

Affidarti a un professionista esperto può aiutarti a identificare e risolvere eventuali problemi prima di procedere con l'acquisto.

Non fidarti delle promesse verbali dell'agenzia immobiliare. Le promesse verbali fatte dagli agenti immobiliari, per quanto rassicuranti possano sembrare, non hanno alcun valore legale. Solo la documentazione scritta e ufficiale può garantire che l'immobile sia effettivamente in regola. Affidarsi esclusivamente alle parole può portarti a scoprire problematiche non evidenti solo dopo l'acquisto, quando ormai è troppo tardi per rimediare senza incorrere in costi aggiuntivi e possibili complicazioni legali.

Ecco perché devi accertare la regolarità dell’immobile e quali potrebbero essere le conseguenze in caso di mancata conformità:

1. Regolarità edilizia

Assicurati che tutte le opere edilizie siano state realizzate in conformità con i permessi di costruzione rilasciati dal Comune e con ogni successivo provvedimento autorizzativo, come DIA, SCIA o CILA.

Non accontentarti della semplice dichiarazione che la costruzione è stata costruita prima del 01/09/1967; questa rende valido l’atto e mette al riparo il venditore, ma potrebbe nascondere abusi o irregolarità edilizie che un domani potrebbero causarti seri problemi

Quali sono le conseguenze della mancata conformità?

Impossibilità di stipulare il rogito notarile: Le difformità edilizie possono impedire il perfezionamento dell'atto di compravendita.
Sanzioni amministrative: Se vengono riscontrate difformità edilizie potresti essere soggetto a multe da parte del Comune.
Ordine di demolizione o ripristino: Le opere realizzate senza permesso o in difformità possono essere soggette a ordini di demolizione o a richieste di ripristino dello stato originario.
Problemi legali: Potrebbero sorgere controversie legali con i vicini o con l'amministrazione comunale.
Oneri aggiuntivi: Potresti dovere sostenere costi elevati per sanare le difformità o per ottenere i permessi necessari post operam.

2. Regolarità urbanistica

Controlla che l'immobile rispetti le norme urbanistiche locali, come piani regolatori, vincoli paesaggistici e ambientali.

Quali sono le conseguenze della mancata conformità?

· Impossibilità di utilizzo: Un immobile non conforme alle norme urbanistiche potrebbe essere dichiarato inagibile o inutilizzabile per determinati scopi.

· Restrizioni d'uso: Potrebbero esserci limitazioni su come l'immobile può essere utilizzato, modificato o ampliato.

· Demolizioni parziali: Parti dell'immobile costruite in violazione delle norme urbanistiche potrebbero essere soggette a demolizione forzata.

· Deprezzamento dell'immobile: Un immobile non conforme potrebbe perdere valore sul mercato, rendendo difficile la sua rivendita.

3. Regolarità catastale

Richiedi all’agenzia o al venditore la copia della visura catastale e delle planimetrie depositate all’Agenzia delle Entrate.

Controlla che la situazione catastale dell'immobile sia corretta e aggiornata, assicurando che tutti i dati siano conformi allo stato di fatto.

· Quali sono le conseguenze della mancata conformità?

Impossibilità di stipulare il rogito notarile: Le difformità catastali possono impedire il perfezionamento dell'atto di compravendita.

Sanzioni fiscali: Potresti essere soggetto a multe e sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate per inesattezze nei dati catastali.
Controversie legali: Potrebbero sorgere dispute legali riguardanti i confini della proprietà o i diritti di proprietà.
Difficoltà nell'ottenimento di mutui: Le banche potrebbero rifiutare la concessione di mutui per immobili con problemi catastali.

Fare verificare la regolarità dell’immobile da un professionista esperto prima dell’acquisto ti proteggerà da sorprese negative e ti assicurerà un investimento sicuro e conforme alla legge.

- Svuotare la casa dopo la vendita: cosa è obbligo lasciare

Giuseppe Sapino — Sat, 22 Jun 2024 08:37:00 GMT

Hai appena venduto la tua casa e ti sei impegnato a lasciarla libera da persone, animali e cose entro una certa data.

Svuotare casa, tuttavia, quasi mai è semplice come appariva all’inizio, perché negli anni hai accumulato cose delle quali no ti rendevi neanche conto, perché fatichi a trovare l’amico con il furgone disposto a darti una mano e non vuoi spendere grosse somme per un’impresa specializzata, perché non sai dove ricoverare temporaneamente i mobili che vorresti conservare e come portare il resto in discarica, ecc.

Stai attento però che devi rigorosamente rispettare i tempi che avete stabilito nel contratto di vendita, che si tratti dell’atto notarile o semplicemente della scrittura preliminare, altrimenti l’acquirente potrebbe richiederti il pagamento di penali o di risarcirgli i danni.

Ma cosa vuol dire che devi consegnare la casa vuota?

Devi consegnare la casa così come era quando l’hai venduta e ci sono cose che non puoi assolutamente togliere, perché sono a tutti gli effetti una parte integrante dell’immobile.

Ad esempio:

Infissi: porte, finestre e persiane devono rimanere. Devi lasciare anche eventuali serrature di sicurezza, zanzariere, controfinestre, tende da sole, ecc. , salvo diversi accordi con l’acquirente che avrai avuto cura di formalizzare sulla scrittura di vendita.

Impianti fissi: impianti di riscaldamento, quadri elettrici, climatizzatori, impianti di allarme sono considerati anch’essi parte della casa e devono seguire il trasferimento di proprietà.

Arredi fissi: anche i mobili su misura (cucina, librerie, armadi a muro, ecc. ) sono considerati parte della casa.

Ovviamente potrai sempre accordarti con l’acquirente in modo diverso, a seconda delle vostre rispettive necessità.

L’acquirente potrebbe infatti concederti la facoltà di rimuovere e portarti via alcuni elementi tra quelli sopra menzionati, o addirittura potrebbe richiederti espressamente di farlo perché intende sostituirli e per lui sono soltanto un inutile intralcio.

Potreste anche accordarvi sul mantenimento di mobili e arredi, stufe, ecc. anche se non costituiscono installazioni fisse integranti dell’appartamento.

In tutti i casi, per evitare possibili fraintendimenti, ti consiglio di riportare chiaramente i termini dell’intesa tra le clausole del contratto.

- Già dopo il compromesso si può chiedere la detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione

Giuseppe Sapino — Wed, 18 Jan 2023 17:39:00 GMT

Ho firmato il compromesso di acquisto ma non ho ancora stipulato l'atto notarile.

Posso fruire delle detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione?

Con la circolare 7/E/2018 l’Agenzia delle Entrate ha ribadito ed ha chiarito ulteriormente che il futuro acquirente ha diritto ai bonus fiscali per interventi di ristrutturazione, anche prima di aver stipulato l'atto notarile di acquisto, che comporta il passaggio di proprietà definitivo.

Le detrazioni IRPEF competono infatti a chiunque possieda o detenga l’immobile sulla base di un titolo idoneo, che può essere appunto anche un compromesso registrato.

La circolare fa esplicito riferimento alla detrazione 50% per interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, ma di conseguenza si può ritenere che il promissario acquirente possa usufruire anche del bonus mobili ( agevolazione che è riservata specificatamente a chi effettua interventi di ristrutturazione), al sismabonus , al bonus verde ed all’ecobonus per gli interventi miranti alla riqualificazione energetica.

Cosa deve fare il futuro acquirente per potere usufruire delle detrazioni?

Per poter usufruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni, al momento di sostenere le spese il futuro acquirente deve rispettare queste condizioni:

aver registrato il contratto preliminare stipulato;
essere stato immesso nel possesso dell’immobile
eseguire a proprie spese i lavori.

Non è invece richiesta alcuna autorizzazione da parte del promissario venditore.

Il fatto che il promissario venditore abbia immesso il futuro acquirente nel possesso dell’immobile equivale ad aver implicitamente concesso l’autorizzazione e pertanto non è richiesta nessuna ulteriore autorizzazione da parte sua.

Di solito l'immissione nel possesso dell'immobile è espressamente prevista nel testo del contratto preliminare.

Qualora così non fosse, oppure se le parti si fossero accordate in tal senso in tempi successivi alla firma del compromesso registrato, sarà bene stipulare una specifica scrittura privata tra le parti, che non dovrà necessariamente essere registrata perchè la registrazione è indispensabile soltanto per il preliminare di vendita.

Per difendersi da eventuali contestazioni degli uffici fiscali é comunque consigliabile attribuirle una data certa tramite Pec, timbro postale od altre modalità.

In caso di immissione anticipata nel possesso dell’immobile, i titoli autorizzativi necessari per l’esecuzione dei lavori (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) dovranno recare la doppia indicazione del proprietario e del futuro acquirente.

L'impresa che eseguirà i lavori emetterà le fatture intestate al promissario acquirente, che le pagherà mediante l’apposito "bonifico parlante".

- Come passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso

Giuseppe Sapino — Mon, 02 Jan 2023 17:39:00 GMT

Quali sono i metodi per cambiare tipo di mutuo, qualora dovesse essere difficoltoso fronteggiare le rate divenute più pesanti a seguito del sensibile aumento dei tassi sui mutui?

I metodi sono essenzialmente tre:

1) Rinegoziare il mutuo

Il primo modo per cambiare mutuo, ad esempio passando da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, è rinegoziare il mutuo. Questa operazione, gratuita, senza limiti di importo e ripetibile un numero illimitato di volte, consiste nel cambiare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare banca. E’ la procedura più semplice: basta contattare la banca con cui abbiamo contratto il nostro mutuo e proporre l'operazione. Ovviamente chiedere non è ottenere: la banca potrebbe valutare che non sussistano le condizioni per aderire alla richiesta.

2) Surrogare il mutuo

La surroga del mutuo è il secondo modo per cambiare un mutuo senza costi; tramite questo procedimento si possono infatti cambiare le condizioni del contratto, compresa la banca con cui lo stipuliamo. Con la surroga il mutuo viene trasferito in un’altra banca, che potrà applicare condizioni differenti, e migliori, mantenendo l’importo del mutuo. In questo caso la nuova banca prende in carico il contratto, senza oneri per il cliente, estinguendo il mutuo presso la vecchia banca al posto suo.

3) Sostituire il mutuo

Un terzo modo per cambiare mutuo estinguendo quello vecchio per poi chiedere l’erogazione di un finanziamento totalmente nuovo è la sostituzione del mutuo. In questo modo il contratto viene completamente riscritto con nuovi tassi, nuova durata, nuovi importi. In questo caso ci sono dei costi da sostenere, quali quelli del nuovo atto notarile, a carico del mutuatario, con relativi oneri di istruttoria, perizia, assicurazione.

La legge di Bilancio 2023 prevede la possibilità, fino alla fine dell’anno, di passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso (oggi più convenienti) senza costi, purché si rispettino alcune condizioni:

· l’importo del mutuo sia inferiore a 200 mila euro

· l’ Isee del mutuatario non sia superiore a 35 mila euro

· il mutuatario non sia mai stato in ritardo con i pagamenti

E’ vero che apparentemente la legge di Bilancio 2023 non introduce alcuna novità sostanziale a questo riguardo, poiché la rinegoziazione del mutuo gratuita è una pratica già prevista da tempo.

Tuttavia, il fatto che nella nuova legge di Bilancio vengano introdotti degli specifici requisiti fa pensare che, qualora questi vengano rispettati, le richieste non potranno essere respinte dalle banche, come talvolta accade.

Per la rinegoziazione del mutuo, ed in particolare per il ricalcolo dell’importo del mutuo rinegoziato, occorrerà comunque attendere le specifiche linee operative.

- Il bonus per l'abbattimento delle barriere architettoniche è prorogato a tutto il 2025

Giuseppe Sapino — Mon, 02 Jan 2023 16:43:00 GMT

La legge di Bilancio 2023 ha previsto che il bonus per gli interventi finalizzati all'abbattimento delle barriere architettoniche su edifici esistenti che era stato previsto dalla legge di bilancio 2022 possa essere sfruttato fino al 2025.

L'agevolazione del 75% spetta per:

gli interventi volti a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche;
gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche;
la sostituzione dell'impianto;
le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito.

La detrazione d'imposta del 75% compete sulle spese documentate sostenute nel periodo tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2025 e deve essere ripartita tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo.

La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a:

50.000 euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
30.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

In alternativa alla detrazione, è possibile optare:

per la cessione ad altri soggetti del credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante;
per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi agevolati (cosiddetto sconto in fattura).

Per i condomini, le deliberazioni in sede di assemblea condominiale per gli interventi agevolati saranno valide solo in presenza della maggioranza dei partecipanti all'assemblea stessa che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER LE PERSONE CON DISABILITA' - Pubblicazione dell'Agenzia delle Entrate (agg. febbraio 2022)

- Per non perdere l'agevolazione 1^ casa è sufficiente prendere la residenza nel Comune

Giuseppe Sapino — Mon, 02 Jan 2023 15:04:00 GMT

L'agevolazione "prima casa" è salva anche nel caso di ritardi nella consegna dell'immobile.

A ribadire questo principio è stata la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza 1588 del 23 gennaio 2018, con la quale ha ribadito che per non perdere i benefici è infatti sufficiente trasferire la residenza, entro il termine di legge di 18 mesi, nel Comune in cui l'immobile è ubicato e non necessariamente nell'abitazione acquistata.

- La TARI va pagata anche se non hai ricevuto l'avviso del Comune

Giuseppe Sapino — Fri, 03 Jan 2020 16:29:00 GMT

Ti è stata notificata la cartella di pagamento della Tari relativa agli anni passati, aumentata di una multa salata, interessi legali e spese di notifica, senza che tu avessi ricevuto i bollettini?

Purtroppo la dovrai pagare.

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 3184 del 2018, ha ribadito il principio che, se non sono cambiate le informazioni contenute nella denuncia di inzio occupazione del cittadino, ogni anno il Comune procede al calcolo della tassa in modo automatico.

Qualora tu non riceva a tempo ed ora la notifica del pagamento, per evitare sanzioni ti converrà quindi rivolgerti all'ufficio Tari del tuo Comune.

Ricorda che il comune ti può richiedere il pagamento della Tari non versata fino al quinto anno successivo a quello in cui avresti dovuto effettuare il pagamento.

Per esempio, fino al prossimo 31 dicembre 2020 il Comune avrà tempo a richiederti il saldo della tassa relativa all'anno 2015, dopo di che scatterà la prescrizione.

- Arriva una limitazione per il pignoramento della prima casa

Giuseppe Sapino — Fri, 03 Jan 2020 10:39:00 GMT

Con la legge 19 dicembre 2019, n. 157 appena approvata dal Parlamento (legge che ha convertito il Dl n.124/2019) ed ora già pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dello scorso 24 dicembre 2019, arrivano importanti novità a favore del debitore esecutato.

Le norme impongono tuttavia alcune importanti limitazioni già evidenziate nell'articolo allegato e che approfondiremo dettagliatamente nei prossimi blog.

Vedi articolo pubblicato da LA LEGGE PER TUTTI / Informazione e Consulenza Legale

- Miglioramenti ed addizioni fatti dall’inquilino, quale indennizzo?

Giuseppe Sapino — Sat, 20 Jul 2019 07:44:00 GMT

Se sei un proprietario che concede in locazione la casa ad un inquilino, ti è certamente capitato che, al termine del contratto, ti venga richiesto di indennizzare il costo dei miglioramenti e delle addizioni che il conduttore ha eseguito nel periodo di locazione.

Ma quali costi sei davvero tenuto a rimborsare ?

Innanzitutto dobbiamo distinguere bene la differenza tra “miglioramenti” ed “addizioni”.

I miglioramenti sono opere che, con trasformazioni o sistemazioni diverse, determinano un aumento di valore dell’immobile locato, aumentandone in modo duraturo la facoltà di godimento, la produttività e la redditività, senza che gli interventi migliorativi presentino una propria individualità rispetto ai locali a cui vengono incorporati. Ad esempio: il conduttore ha pagato il rifacimento di una parte degli impianti, od ha fatto eseguire lavori di risanamento dei muri, ecc.

Le addizioni, invece, costituiscono incrementi quantitativi dell’immobile locato che prima non esistevano. Ad esempio: il condizionatore, le inferriate alle finestre, ecc.

Gli articoli 1592 e 1598 cod.civ. prevedono due distinte discipline per valutare l’eventuale indennità dovuta dal locatore al conduttore:

- Se si tratta di un’addizione che sia separabile senza recare danno ai locali, il conduttore potrà rimuoverla dai locali affittati prima di restituirli, salvo che il proprietario non preferisca tenerla e versare al conduttore l’indennità.

- Se invece le addizioni non sono separabili o se si tratta di miglioramenti, l’indennità è dovuta solo se vi è stato il preventivo consenso del proprietario.

L’indennità dovuta corrisponde alla minore somma tra l’importo della spesa fatta a suo tempo dall’inquilino ed il valore dell’addizione/miglioramento al momento della riconsegna (che generalmente è inferiore per via del deprezzamento in conseguenza dell’uso).

Riepilogando:

MIGLIORAMENTI: non spetta indennità al conduttore, salvo che vi sia il preventivo consenso del locatore

ADDIZIONI: diritto del conduttore di rimuoverle se sono rimovibili senza recare danno all’immobile locato e salva la volontà del locatore di trattenerle per se, corrispondendo in questo caso l’indennità

ADDIZIONI NON RIMOVIBILI: se costituiscono miglioramento e vi è stato consenso del locatore riconoscono il diritto all’indennità per il conduttore; se invece costituiscono miglioramento ma non furono autorizzate, vengono trattenute dal locatore senza pagare alcuna indennità

Come l’inquilino può dimostrare di avere a suo tempo ottenuto il consenso del proprietario ?

Il consenso del proprietario, previsto dall’art. 1592 cod.civ. non può desumersi da una semplice tolleranza del locatore, ma deve consistere in una chiara ed inequivocabile manifestazione di volontà volta ad approvare i miglioramenti e le addizioni non separabili fatte dal conduttore.

Non basta che il locatore sappia dell’esistenza del miglioramento, ma deve avere espressamente manifestato la sua volontà di tenere indenne il suo inquilino dalle spese sostenute.

- L'indennità di avviamento nella locazione commerciale

Giuseppe Sapino — Fri, 11 Jan 2019 17:42:00 GMT

Cos’è l’indennità di avviamento e quando è dovuta?

L’art. 34 della legge 392/’78 prevede che se è il locatore a disdettare il contratto di locazione di un immobile a destinazione commerciale, il conduttore ha il diritto ad un'indennità (detta di buona uscita) pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, oppure a 21 mensilità per le attività alberghiere.

Detta somma deve essere raddoppiata se l'immobile, entro un anno dalla cessazione del contratto disdettato, venga adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica di quella già esercitata dal conduttore uscente.

A chi spetta l’indennità di avviamento?

Lo scopo dell'indennità è quello di compensare il conduttore per la presunta perdita di avviamento commerciale e clientela che il suo spostamento potrebbe comportare.

L'avviamento spetta ai conduttori che esercitino un'attività commerciale o alberghiera. Il dibattito della giurisprudenza è nato però su cosa si intenda per attività commerciale, nel senso che deve sussistere un diretto contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori.

Certamente il negoziante che abbia come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi ha diritto all'avviamento; al contrario il diritto non compete qualora l'inquilino sia un professionista, al quale ci si rivolge non tanto in quanto il locale in cui esercita è situato in una determinata zona, quanto in base a un rapporto personale di fiducia rispetto alle sue capacità.

Infine sembra sicuro che, qualora l'attività artigianale o di vendita sia esercitata all'ingrosso, verso altri negozianti o verso aziende, l'avviamento non competa.

Restano tuttavia scoperte numerose situazioni di "confine", in cui è difficile identificare se prevalga l'aspetto professionale o quello puramente commerciale e in cui l'ubicazione dei locali può avere un'importanza prevalente

Si veda a tale proposito l'interessante raccolta di sentenze sullo specifico argomento sul sito di Confedilizia .

Quando invece l’indennità di avviamento non è dovuta?

L'indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi:

- risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore

- risoluzione del contratto per disdetta del conduttore

- risoluzione del contratto per recesso del conduttore

- risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.

Inoltre non è dovuta per gli esercizi interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/78) .

Dopo avere ricevuto la disdetta, il conduttore può decidere di far cessare il rapporto di locazione anche prima della scadenza contrattuale?

Il fatto che il locatore comunichi di non voler rinnovare il contratto alla scadenza non comporta però automaticamente il diritto del conduttore di decidere, unilateralmente, di far cessare il rapporto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, smettendo così di pagare il canone e sottraendosi alle proprie obbligazioni, salvo che questo avvenga con il consenso del locatore.

Egli dovrà invece pagare il canone fino alla scadenza (o fino alla data anteriore in cui il locatore accetti la restituzione dei locali), e solo a quella data maturerà il suo diritto alla corresponsione da parte del locatore dell'indennità per la perdita dell'avviamento.

E nel caso di sfratto per morosità?

Se il locatore promuove un giudizio di sfratto per morosità ed ottiene la risoluzione del rapporto perché il conduttore ha smesso di pagare, questi non avrà più alcun diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento alla scadenza, poiché il contratto si sarà risolto a causa di una condotta a lui addebitabile (Cassazione, sent. 29.08.2011, n.17681)

Deducibilità fiscale dell’indennità

L'indennità di avviamento è comunque deducibile dai redditi del proprietario (art. 10, comma 1, lettera h) del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 22/12/1986, n. 917).

Giuseppe Sapino

- Il rinnovo del contratto di locazione dopo la scadenza di anni 4 + 4

Giuseppe Sapino — Tue, 18 Dec 2018 16:39:00 GMT

Per le locazioni abitative (4+4) in caso di mancata disdetta al termine di otto anni, il contratto si intende rinnovato di altri 4+4 o solamente di 4 anni ?

L'articolo 2 della legge 431 del 1998 dispone che, alla seconda scadenza del contratto di locazione 4+4, ciascuna della parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni, o di rinunciare al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione alla cpntroparte con lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione del contratto di locazione.

In mancanza di una qualsivolgia comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Il rinnovo si intende per quattro anni, e non otto, dalla seconda scadenza, e così avverrà ogni ulteriore quadriennio.

Giuseppe Sapino

- La detrazione del 65% spetta anche per edifici inagibili in tutto o in parte

Giuseppe Sapino — Mon, 26 Nov 2018 15:32:00 GMT

La detrazione Irpef/lres del 65% (già 55%) spetta al contribuente anche se il preesistente impianto di riscaldamento è costituito da stufe, caminetti, apparecchi per il riscaldamento localizzato a energia radiante e scaldacqua unifamiliari, a patto che contemporaneamente siano fissi e la somma delle loro potenze nominali del focolare sia maggiore o uguale a 15 Kw.

Non solo: l'agevolazione fiscale spetta anche se l'edificio oggetto degli interventi edilizi è accatastato come «unità collabente» (F2), cioè è un fabbricato totalmente o parzialmente inagibile e non produttivo di reddito.

Lo ha chiarito la risoluzione dell'agenzia delle Entrate n. 215/E. Gli interventi per il risparmio energetico possono essere agevolati solo se effettuati su edifici esistenti e non su quelli di nuova costruzione.

La Finanziaria 2007, che ha istituito questo beneficio fiscale, aveva previsto questo requisito solo per le strutture opache verticali e orizzontali, le finestre comprensive di infissi e per la generica riqualificazione energetica. Il decreto ministeriale 19 febbraio 2007 (articolo 2, comma i), invece, ha esteso questa condizione anche ai pannelli solari e agli impianti di climatizzazione invernale.

La prova dell'esistenza dell'edificio è data dall'iscrizione dello stesso in catasto o dalla richiesta di accatastamento, nonché dal pagamento dell'Ii, se dovuta (circolare Entrate 31 maggio 2007, n. 36/E, paragrafo 2). Devono, quindi, sussistere entrambe queste due circostanze.

Nel caso dell'istanza, a seguito delle conseguenze di alcuni eventi sismici, l'edificio oggetto degli interventi edilizi era stato classificato dal catasto come «unità collabente» (F2), categoria riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito. Secondo le Entrate, questo accatastamento non esclude che l'immobile possa essere «considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito».

Per tutte le tipologie di interventi agevolati (impianti di climatizzazione invernale, pareti, cappotti, coperture, pavimenti e finestre, riqualificazione energetica generale), tranne che per l'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, negli ambienti oggetto dell'intervento deve esserci già un impianto di riscaldamento.

Per verificare questa condizione si deve far riferimento alla definizione di «impianto termico» (punto 14 dell'allegato A del decreto legislativo 311/06): «impianto tecnologico destinato alla climatizzazione estiva e inver nale degli ambienti con o senza produzione di acqua calda per gli stessi usi, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e di controllo;

sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento, mentre non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi per il riscaldamento localizzato ad energia radiante, scaldacquaunifamiliari; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominal del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 15 Kw».

In base a questa definizione, il sistema di riscaldamento descritto nell'istanza di interpello, costituito da tre camini e una stufa, con potenza complessiva superiore a i Kw, pu assumere la qualificazione di «impianto termico». L'agevolazione fiscale può essere utilizzata.

Giuseppe Sapino

- A chi spettano le detrazioni di imposta nel caso di vendita dell'appartamento ristrutturato ?

Giuseppe Sapino — Mon, 26 Nov 2018 14:48:00 GMT

Nel caso di compravendita di un immobile ristrutturato, a chi spetta la restante parte dell’agevolazione se non utilizzata completamente?

La risposta è fornita dalla Legge n. 148/11 in cui si chiarisce che, nel caso di compravendita, la detrazione si trasferisce per intero al nuovo acquirente del bene in oggetto.

Pertanto:

se nell’atto di compravendita il venditore richieda espressamente di conservare a suo titolo le suddette detrazioni, l’acquirente non avrà diritto a nessuna agevolazione fiscale, pur acquistando l’intero immobile;

se invece nulla viene menzionato nel rogito, la detrazione del 50% (già 36% e /o 41%) non utilizzata passa di diritto all’acquirente in qualità di nuovo proprietario.

Giuseppe Sapino

- Cosa fare quando l'inquilino continua ad occupare i locali dopo la disdetta ?

Giuseppe Sapino — Mon, 26 Nov 2018 10:58:00 GMT

Può succedere che, anche dopo avere ricevuto regolare disdetta per fine contratto, il conduttore rimanga ancora nei locali e continui a versare mensilmente somme in misura corrispondente a quello che costituiva l'ultimo canone di locazione.

Molte volte, quando il locatore non ha idee chiare su come disporre successivamente dell'immobile, sul fatto di riaffittare o vendere o usare personalmente i locali, non da immediatamente corso all'azione legale di sfratto per finita locazione, che è l'azione giudiziaria diretta a fare liberare i locali, anche tramite la forza pubblica, previa convalida del Giudice.

In questo frangente il locatore deve prestare molta attenzione a non cadere nella "tacita rinnovazione" del rapporto per un'altro intero periodo contrattuale, che potrebbe verificarsi dopo un certo tempo senza che si dia inizio all'azione di sfratto.

Consigliamo quindi al locatore che ha tempestivamente inviato la disdetta, poco dopo la scadenza del contratto di invitare il conduttore (con lettera raccomandata) a rilasciare i locali, ricordandogli altresì che ogni somma versata dal conduttore verrà trattenuta a titolo di indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 cod.civ., con riserva di chiedere il riconoscimento di una maggior somma a titolo di danno.

Solo nel caso di silenzio da parte del conduttore dopo la disdetta e dell'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti dopo la scadenza del contratto, potrà desumersi la loro implicita ma chiara volontà di mantenere in vita il rapporto locativo e, di conseguenza, la "rinnovazione del contratto" , non essendo a tal fine sufficiente la sola permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine o l'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cassazione, sent. 6.5.2010, n. 10963).

Giuseppe Sapino

- L'aliquota agevolata del 4% non è più vincolata dai requisiti di "casa di lusso"

Giuseppe Sapino — Fri, 16 Nov 2018 17:48:00 GMT

Con la circolare n.31/E del 30.12.2014 l'Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti in ordine alle novità fiscali contenute nel Decreto legislativo 21 novembre 2014, n. 175 recante disposizioni in materia di semplificazione fiscale.

Con la nuova disciplina, l'Iva agevolata al 4% si applica a tutti i trasferimenti delle abitazioni (non accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9)

L'applicazione dell'Iva sulla “prima casa” è quindi vincolata esclusivamente alla categoria catastale e a questi fini non hanno più nessun rilievo le caratteristiche previste dal D.M. 2 agosto 1969 per contraddistinguere le abitazioni “di lusso” .

Giuseppe Sapino

- Nella locazione di immobili ricevuti in comodato l'Irpef grava comunque sul proprietario

Giuseppe Sapino — Fri, 16 Nov 2018 17:38:00 GMT

Il comodato è un contratto (essenzialmente gratuito) tramite il quale il comodante consegna al comodatario una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituirla.

Con esso può venire concessa gratuitamente un'abitazione per lungo tempo oppure per tutta la vita del beneficiario.

E' possibile che il comodatario venga autorizzato dal comodante (specie se coniuge o parente) a locare parzialmente l'immobile, ad esempio a studenti.

Si pone, pertanto, il problema di chi debba dichiarare il reddito dell'immobile ai fini Irpef.

L'Agenzia delle Entrate, Direzione centrale Normativa e Contenzioso, con la risoluzione 22.10.2008, n.394/E , rispondendo ad un interpello, ha osservato che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.

Poiché il comodato è un contratto che fa nascere, a favore del comodatario (che riceve in comodato il bene) un diritto "personale" di godimento e non un "altro diritto reale", secondo l’interpretazione del fisco esso non è idoneo a trasferire la titolarità del reddito fondiario dal comodante .

Per tale motivo, se è il comodatario a stipulare (in veste di locatore) un contratto di locazione, il reddito effettivo dei canoni della locazione deve essere imputato a fini Irpef al proprietario dell'immobile.

Giuseppe Sapino

- Agevolazioni prima casa, quando si può usufruire con un acquisto all’asta

Giuseppe Sapino — Mon, 12 Nov 2018 16:22:00 GMT

Il bonus prima casa vale anche per chi acquista un immobile all’asta in tribunale.

Le agevolazioni per l'acquisto della "prima casa" spettano anche a chi acquista all'asta dal tribunale, purchè la richiesta di avvalersi del beneficio sia presentata prima della registrazione del decreto di trasferimento presso la competente Agenzia delle Entrate, perchè successivamente sarà impossibile ottenere il bonus.

Le vendite all’asta possono beneficiare dell’agevolazione prima casa, qualora il contribuente dichiari di volersi avvalere dell’agevolazione contestualmente all’istanza di partecipazione all’asta.

Tale dichiarazione, poi, può essere inserita anche in un momento successivo, con un atto integrativo, finanche dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ma con l’insuperabile scadenza del momento di registrazione di tale decreto presso l’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, dunque, la richiesta di avvalersi del bonus venga presentata dopo la registrazione del decreto di trasferimento, non c’è più possibilità di ottenere il beneficio fiscale.

Quali sono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa?

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, si paga l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%); l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro; l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva si paga l’Iva ridotta al 4% (invece del 10%; per gli immobili A/1, A/8 e A/9 l’Iva è al 22%); l’imposta di registro fissa di 200 euro; l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro; l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Giuseppe Sapino

- Se il cambio di residenza avviene in ritardo si perdono le agevolazioni "prima casa"

Giuseppe Sapino — Mon, 12 Nov 2018 16:10:00 GMT

Con la sentenza n. 11614 del 15 maggio 2013 la Corte di Cassazione ha stabilito che non spetta alcun beneficio "prima casa" al contribuente che, dopo l'atto di acquisto, non stabilisce la residenza nel Comune dove si trova l'immobile,

Nel caso in esame, il contribuente aveva presentato al Comune regolare richiesta di residenza entro i tempi stabiliti dalla normativa.

L'istanza veniva inizialmente respinta dal Comune e poi accolta successivamente, quando ormai era decorso l'anno dalla data del rogito (oggi il termine è di 18 mesi).

Il contribuente ricorreva con successo contro il Fisco che gli aveva notificato un avviso di liquidazione per il recupero dei benefici indebitamente fruiti, producendo in giudizio varia documentazione (contratto dell'energia elettrica, del gas e della tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani) per attestare l'effettiva residenza.

L'ente impositore proponeva il ricorso che viene accolto dalla Cassazione, riconfermando il consolidato principio secondo cui nessuna agevolazione fiscale "prima casa" compete se il contribuente non stabilisce la residenza nel Comune dove si trova l'immobile entro un anno dalla stipula del contratto d'acquisto (oggi 18 mesi).

Ai fini del beneficio non rileva neppure l'intestazione delle utenze, perché ciò che conta è l'effettiva utilizzazione dell'immobile come residenza nei previsti termini di Legge.

La stipula dei contratti dell'energia elettrica, del gas e della denunzia ai fini della tassa sulla spazzatura è necessaria anche per soggetti non residenti e non dimostra affatto l'effettivo trasferimento della residenza, neanche nel senso di fissazione della propria dimora abituale nell'immobile acquistato.

Giuseppe Sapino

- Acquisto "prima casa" in comunione legale tra i coniugi - alcuni chiarimenti

Giuseppe Sapino — Mon, 12 Nov 2018 16:05:00 GMT

L'acquisto di un'abitazione da parte di uno o di entrambi i coniugi in comunione dei beni può rivestire problematiche particolari.

Ecco due diverse situazioni sulle quali fare chiarezza:

1° caso)

Competono le agevolazioni fiscali per l'acquisto della "prima casa" da parte di di due coniugi in comunione dei beni, uno dei quali è già proprietario di un'abitazione acquistataprima del matrimonio come "prima casa" ?

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, ha chiarito che il nuovo acquisto potrà essere fatto a nome di entrambi coniugi "in comunione" , ma l'aliquota agevolata per la "prima casa" spetterà ad uno solo di essi, mentre il coniuge che è già proprietario non potrà usufruire del beneficio fiscale sulla sua quota.

2° caso)

Se il coniuge non avente il diritto ai requisiti "prima casa" dichiara, in sede di atto notarile, di rinunciare alla comunione poiché il coniuge avente diritto alle agevolazioni sta acquistando l'immobile con soldi propri, si possono applicare per intero i benefici al coniuge evente i requisiti?

Nel caso in cui il coniuge (non acquirente) riconosca in atto che il coniuge acquirente ha impiegato il suo denaro personale per l'acquisto dell'imobile e renda la dichiarazione di esclusione dei beni oggetto di acquisto dal regime di comunione legale ex art.179, 2° comma, del Codice Civile, l'immobile acquistato diventerà di piena proprietà del coniuge acquirente.

Di conseguenza, per usufruire del 100% delle agevolazioni fiscali "prima casa" sarà sufficienteche solo ques'ultimo sia in possesso dei relativi requisiti.

Giuseppe Sapino

- Per l'acquisto con le agevolazioni "prima casa" si considera contiguo anche il vano sottostante o sovrastante

Giuseppe Sapino — Mon, 12 Nov 2018 15:54:00 GMT

Le agevolazioni fiscali per la prima casa possono applicarsi anche all'acquisto di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione, già acquistata dallo stesso soggetto fruendo degli stessi benefici.

È agevolato anche l'acquisto di un appartamento posto sul piano superiore/inferiore?

Si potranno accatastare come unica abitazione?

L’amministrazione finanziaria con due pronunce, entrambe del 2005 (risoluzione 25/E e circolare 38/E) ha precisato che l’acquisto contestuale o anche successivo di appartamento contiguo a quello già posseduto fruisce dei benefici fiscali prima casa, a condizione che, dopo l’accorpamento, l’abitazione sia accatastata come unica e conservi i requisiti di casa non di lusso ai sensi del Dm 2 agosto 1969.

In precedenza era stata negata l’applicabilità delle agevolazioni in quanto non si realizzavano le condizioni di legge: il non possesso in tutto il territorio nazionale anche di semplice porzione di abitazione acquistata con le agevolazioni e nel comune di residenza di altra abitazione (se si acquista abitazione contigua già si possiede abitazione nel comune la quale in genere è stata acquistata con le agevolazioni).

In assenza di una specifica pronuncia dell'amministrazione finanziaria si ritiene che, alle stesse condizioni, i benefici si applichino anche per l’acquisto dell’abitazione soprastante da accorpare a quella già posseduta, sempre che non si realizzi un’abitazione di lusso.

In genere, non sussistono problemi anche per l’accorpamento di abitazione soprastante sotto il profilo catastale, ovviamente occorre che effettivamente le due unità immobiliari siano accatastate come unica e che il progetto preveda la realizzazione della scala interna.

Giuseppe Sapino

- Chi paga le spese condominiali tra il venditore e l'acquirente di un appartamento?

Giuseppe Sapino — Mon, 12 Nov 2018 15:41:00 GMT

In occasione della compravendita di un appartamento, possono sorgere controversie sulla ripartizione delle spese condominiali già deliberate dall'assemblea ed ancora da pagare (in tutto od in parte).

Il problema va distinto in due diversi aspetti:

rapporto tra il condominio ed il nuovo acquirente:

l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che l'acquirente è corresponsabile in solido con il venditore per i contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente (intendendo anni di rendiconto e non solari).

Pertanto il condominio potrà chiedere a pieno diritto il pagamento di tali contributi anche per intero al solo acquirente.

rapporto tra l'acquirente ed il venditore:

in mancanza di clausole chiare nel rogito notarile che stabiliscano la spartizione della spesa, la Cassazione sembra solidamente orientata nell'individuare come momento in cui sorge l'obbligazione del pagamento quello della delibera in cui si decidono l'opera e la spartizione della spesa "a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente" all'acquisto.

Pertanto il compratore potrà rifarsi nei confronti del venditore per quanto è stato obbligato a pagare al condominio, per l'anno in corso e quello precedente all'acquisto. (Cassazione 3.12.2010, n. 24654; 11.11.2011, n.23682).

Giuseppe Sapino

- IVA al 10% per l'acquisto della seconda autorimessa

Giuseppe Sapino — Mon, 12 Nov 2018 15:36:00 GMT

Se un'impresa costruttrice vende un'abitazione con due autorimesse di pertinenza, l'agevolazione "prima casa" (Iva al 4%) spetta per l'imponibile relativo all'abitazione e a una delle autorimesse,

mentre per la seconda autorimessa si applica l'aliquota del 10% (perché la pertinenza assume in questo caso la qualità abitativa propria del bene principale) e non l'aliquota del 20% (ora 22%) che sarebbe propria dell'autorimessa considerata stand alone, e cioè quale bene di natura strumentale.

È quanto sostenuto dall'Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 94/E del 5 ottobre 2010, nella quale si replica l'opinione già espressa nella risoluzione n. 139/E del 20 giugno 2007.

In altri termini, va considerato che la vendita di un'autorimessa da parte del costruttore può avvenire, principalmente:

A) da sola, e cioè senza che il box sia ceduto insieme con un'altra unità immobiliare di cui costituisca pertinenza e senza essere destinata a pertinenza di abitazione già posseduta:

in questo caso l'autorimessa va considerata come bene strumentale, con la conseguenza che l'Iva è al 22% (salvo che si tratti di un fabbricato Tupini, perché in tal caso l'Iva si abbatte al 10%), l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa (già di 168 € ed ora di 200 €) e le imposte ipotecaria e catastale sono da calcolare con l'aliquota complessiva del 4 per cento.

B) Insieme con l'unità immobiliare di cui costituisca pertinenza:

Nel secondo caso, la pertinenzialità fa assumere all'autorimessa la stessa natura del bene principale: così, se l'autorimessa è venduta con l'abitazione, l'aliquota Iva (se non si applica l'agevolazione "prima casa") è al 10% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute tutte nella misura fissa (già di 168 € ed ora di 200 € ciascuna).

C) Insieme con l'abitazione e un'altra autorimessa, con richiesta di agevolazione "prima casa" unicamente per l'abitazione e una sola autorimessa (nel caso di acquisto di due autorimesse, l'agevolazione viene infatti concessa solo per l'acquisto di un'autorimessa, mentre per l'altra si deve applicare la tassazione ordinaria):

In questo caso, (quello esaminato nelle risoluzioni 94/E e 139/E):

- per l'appartamento e un'autorimessa si applica l'aliquota Iva del 4%;

- l'altra autorimessa sconta l'Iva del 10 per cento.

Infine, sono dovute (e, ciò va sottolineato, per una sola volta: circolare n. 10/E del 12 marzo 2010) tre importi fissi (200 € ciascuno) per imposte di registro, ipotecaria e catastale.

D) C'è, infine, il caso della vendita dell'autorimessa da sola, ma con la "variante" che l'acquisto viene finalizzato a creare un vincolo pertinenziale tra l'unità oggetto di acquisto e un'abitazione già di titolarità della parte acquirente (questo caso è stato trattato dall'amministrazione finanziaria nella circolare 12/E del 1° marzo 2007).

Il presupposto è il solito e cioè che occorre «attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale». Dunque, qualora ricorrano i presupposti in base ai quali un bene può essere considerato pertinenza di un altro, allora si può, secondo l'Agenzia, «estendere alla pertinenza l'applicazione della medesima disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale» e ciò sia nell'ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell'ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati.

Giuseppe Sapino

- Quali rischi corre il proprietario che consegna i locali prima dell'atto notarile?

Giuseppe Sapino — Fri, 09 Nov 2018 16:15:00 GMT

Il contratto preliminare di vendita immobiliere (detto comunemente "compromesso") è disciplinato dall'art.1351 e seguenti del codice civile, che ne prevede la nullità se non è fatto nella stessa forma che è prevista per il definitivo.

Con il preliminare le parti intendono impegnarsi al futuro e definitivo trasferimento della proprietà dell'immobile, che si verificherà tuttavia solo con la stipula dell'atto notarile definitivo.

Al compromesso generalmente il promissario acquirente versa al promittente venditore una caparra confirmatoria, che verrà eventualmente da lui persa se diventa inadempiente e l'altra parte recede dal contratto, o che gli sarà restitutita raddoppiata dal promittente venditore eventualmente inadempiente.

Accade con una certa frequenza che il promissario acquirente chieda di avere in anticipo le chiavi per eseguire lavori edili o comunque per utilizzare i locali: è il cosiddetto "preliminare con effetti anticipati" in cui viene concessa la mera detenzione dei locali al promissario acquirente.

Cosa succede, però, se sorgono conflitti tra le due parti e, per qualsiasi motivo, non si addiviene al rogito definitivo?

il risultato è che il promissario acquirente si trova con la disponibilità delle chiavi e dei locali che, probabilmente, usa per abitarvi o per lavorarvi, senza più versare alcuna somma al promittente venditore.

Quest'ultimo non potrà fare uno sfratto perché non si tratta di una locazione ma di un contratto di vendita inadempiuto, che dovrà trovare soluzione in una lunga e costosa vertenza giudiziaria (previo tentativo di esperimento della proceduta di mediazione obbligatoria), con il rischio nel frattempo di trovarsi l'immobile danneggiato da lavori edili iniziati dal promissario acquirente.

Non metterebbe al riparo da sorprese il promittente venditore neppure la consegna delle chiavi ad un terzo soggetto (notaio, professionista, agente immobiliare, ...) che le custodisca fino al rogito notarile definitivo, consentendo nel frattempo al promissario acquirente di eseguire lavori od operazioni varie; l'occupante potrebbe infatti cambiare le chiavi e tenersi i locali adducendo contestazioni (vere o pretestuose) per avere scoperto vizi dei locali, irregolarità edilizie, ecc. o potrebbe chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Giuseppe Sapino