Studio Tecnico Geometri Sapino Giuseppe e Pederzani Fabio

Il testo della norma contenuta nella manovra finanziaria, in vigore dal prossimo 1° luglio 2010, sancisce che gli atti pubblici e le scritture private autenticate «aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali» con riguardo a «unità immobiliari urbane» devono contenere, a pena di nullità:
a) l'identificazione catastale (resta quindi il problema di quegli atti che ne sono necessariamente privi, come le vendite di porzioni di beni di maggior consistenza anteriormente al frazionamento catastale); saranno invece possibili vendite "in pianta";
b) il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
c) la dichiarazione, «resa (...) dagli intestatari», della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (dovrebbe derivarne dunque che, in caso di non conformità, questa dichiarazione non possa essere resa e quindi il rogito non possa essere stipulato).
Infine è disposto che «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari». La mancanza di allineamento tra registri catastali e registri immobiliari non è dettata a pena di nullità e, quindi, non impedisce la stipula. In caso di non allineamento, evidentemente, il notaio dovrà "solo" dare atto, nel contesto del rogito, di questo fatto, senza dover più pretendere che la situazione catastale venga regolarizzata anteriormente al rogito.
Gli atti interessati sono solo di quelli che hanno a oggetto unità immobiliari urbane; inoltre, si deve trattare, fatta eccezione per gli atti di divisione, di atti a effetti reali, cosicché si sottraggono a questa normativa ad esempio il fondo patrimoniale, l'accettazione di eredità, la fusione, la scissione e la trasformazione di società nonché l'atto di cancellazione di ipoteca. Sotto l'egida della nuova disciplina rimangono invece, oltre che, ovviamente, compravendite, permute, conferimenti di immobili in società e atti di dotazione del trust, anche donazioni e mutui. La norma, infatti, riguarda genericamente gli «atti tra vivi», senza fare eccezione per quelli a titolo gratuito e pure gli atti di concessione di ipoteca i quali infatti dovrebbero rientrare tra quelli «aventi ad oggetto (...) la costituzione o lo scioglimento (...) di diritti reali».

(01.06.2010)