- La scelta del contratto di locazione. Contratti transitori

Pubblicato da Giuseppe Sapino in - Locazioni e affitti · 27 Agosto 2024

Esistono più tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo che fanno riferimento alla legge 431/1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, ricordando che l’articolo 13 della legge sanziona di nullità i patti ad essa contrari.

Dopo avere esaminato in precedenti articoli le principali caratteristiche dei contratti a canone libero e dei contratti a canone concordato, in questo articolo trattiamo quelle dei contratti transitori.

Fra i contratti a uso abitativo che negli ultimi anni stanno riscuotendo particolare successo figurano i cosiddetti “contratti transitori”, che sono caratterizzati da una durata che non può essere superiore a 18 mesi.

A differenza dei contratti a canone libero od a canone concordato, una volta scaduti i contratti transitori si intendono conclusi e non si rinnovano automaticamente.

Se le parti sono ancora d'accordo, è necessario stipulare un nuovo contratto, purché di durata massima di ulteriori 18 mesi.

Condizione necessaria per stipulare questo tipo di accordo è che il locatore o il conduttore abbiano delle esigenze documentate (e allegate al contratto) che ne giustifichino il carattere transitorio.
L’articolo 2, comma 4, del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 17 gennaio 2017 dispone infatti che tali contratti <<(…) devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto>>.

Dal punto di vista del proprietario rientrano tra le esigenze transitorie: il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero, l’attesa della licenza da parte del Comune per la ristrutturazione (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile.

Per il conduttore rientrano invece le motivazioni per: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un rapporto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza, l’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica; l’acquisto di un immobile che si renda disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato.

Possono essere previste, con l’assistenza delle associazioni, anche esigenze più specifiche e personalizzate.

Qualora non siano specificate le ragioni della transitorietà o le stesse vengano meno, il contratto si trasforma automaticamente in un contratto ordinario con durata di 4 + 4 anni.

Il contratto transitorio, oltre a non prevedere il rinnovo, non prevede neppure la risoluzione anticipata da parte del locatore. L’inquilino può recedere solo per “gravi motivi” e comunque con un preavviso di almeno 3 mesi, da recapitare al proprietario con lettera raccomandata.

Questo tipo di contratto, infine, prevede il canone concordato (salvo che per i contratti di durata inferiore ad un mese) e quindi frutto di accordi territoriali in tutti i Comuni con più di 10 mila abitanti. Nei centri con meno di 10 mila abitanti, invece, l’importo del canone è deciso liberamente dalle parti.

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