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- Ecco perchè dare in affitto un appartamento è ancora un buon investimento

Studio Tecnico Geometri Sapino Giuseppe e Pederzani Fabio
Pubblicato da in - Locazioni e affitti ·



Chissà quante volte,  parlando di dare in affitto un appartamento, avete sentito dire che non è conveniente, che ci sono troppi problemi,  che ci sono troppi costi, che le tasse si mangiano tutto il guadagno,  che anche se l’inquilino non paga non riuscirai mai a mandarlo via, che non sarai più tu il padrone di casa tua, eccetera.

Si tratta di credenze che spesso sono errate, motivate da esperienze negative causate dalla inesperienza nel settore e nella poca conoscenza delle leggi.

Ma è proprio così ?   Quale rendimento possiamo aspettarci da un alloggio in affitto?   

Proviamo a dare un po’ di numeri.
Prendiamo come esempio un appartamento in Moretta di circa 80/90 metri quadrati con garage,  censiti in categoria A/2  con rendita catastale di € 411,87 ed in categoria C/6 con rendita catastale € 54,64.
L’immobile ha il valore di circa € 100.000 ed  ipotizziamo di affittarlo a € 350 al mese, pari ad € 4.200 all’anno.   Il rendimento lordo sarà del 4,2 %.

Vediamo ora quali costi possiamo sono ragionevolmente preventivare nel corso dell’anno.

a)      Imposte sui redditi:   applicando l’aliquota del 21% con la cosiddetta “cedolare secca”,  l’imposta sarà di € 882.    Potrà addirittura scendere al 10% nel caso di contratto stipulato con il canone concordato,   che sovente non è diverso dagli ordinari canoni di mercato.

b)      Registrazione contratto e bolli:  la cedolare fissa assorbe anche l'imposta di registro ed i bolli, per cui nulla è dovuto per l'intera durata del contratto. Se invece si sceglie il regime normale,  l'imposta di registro sarà del 2% (generalmente da dividere in parti uguali con l'inquilino, per cui a carico del proprietario rimane l' 1%) più le marche da bollo sul contratto iniziale.

c)       IMU e TASI:       il valore fiscale per l’IMU è pari ad € 78.374 , al quale corrisponderà  l’IMU di € 752 (aliquota 0,96%) e la TASI di € 55 (0,1% per 0,70)  all’anno .

d)      Spese condominiali:   poiché le spese di riscaldamento, acqua potabile, ascensore e pulizia scale sono a carico dell’inquilino,  a carico del proprietario rimangono essenzialmente le spese di amministrazione (che in un condominio piccolo sono quasi nulle),  di assicurazione e di manutenzione straordinaria.  
Quest’ultime potranno anche essere particolarmente gravose qualora vengano eseguiti interventi edilizi particolarmente importanti (facciate, tetto, sostituzione infissi, ecc.),  che comunque sono occasionali e si ripetono a distanza anche di alcuni decenni.  Esse saranno tuttavia compensate dagli anni in cui saranno pari o prossime a zero.     Vogliamo essere prudenti e prevediamo un importo medio di € 500 all’anno.

A questo punto tiriamo le somme:

Il rendimento netto della gestione sarà di € 4.200 – (752 + 55 + 500) = € 2.893,  pari al 2,89 % all’anno.
E un buon rendimento ?   Secondo me SI

Si consideri che l'esempio sopra riportato è riferito ad un appartamento situato piccolo comune
di provincia, per un investimento tranquillo e tradizionale.
Nel caso di locazione in zone cittadine molto liquide, con contratti a studenti universitari, affitti brevi, ecc. ,  il rendimento può aumenta molto, anche fino a due o tre volte quello sopra indicato.   
E un rendimento certo ed automatico ?
Chiaramente non lo è sempre.   Come tutti gli investimenti dipende da diversi fattori e variabili,  il primo dei quali è affittare ad un inquilino che paga regolarmente il canone e le spese e che rispetta i locali di nostra proprietà.

Ci sono vari modi per selezionare preventivamente il conduttore e per tutelarsi legalmente,  dei quali parleremo dettagliatamente in un prossimo articolo.   
Per il momento basti pensare che la stragrande maggioranza dei conduttori è gente corretta che paga regolarmente, ma che si fa più notare la minoranza degli inquilini che da dei problemi.      

D’altro canto:   
il risparmiatore medio che investe una somma di € 100.000 in banca,  ottiene facilmente un rendimento del 2,5% - 3%,  sicuro e costante tutti gli anni?    Io credo di no.

Si consideri ancora che , dopo circa otto anni di crisi, i prezzi degli immobili hanno smesso di scendere e si stanno assestando, o addirittura stanno risalendo (seppure molto lentamente).

L’esperienza insegna che,  a fronte di una ripresa del mercato immobiliare,  il valore di un appartamento di € 100.000  cresce molto in fretta di almeno € 5.000 o € 10.000 ,  incrementando così ulteriormente il rendimento dell’investimento.




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